中共二十大报告提出：“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。”武汉作为超大城市和中部地区中心城市，理应加快推动城市更新，破解资源约束，实现城市可持续发展。但目前，我市城市更新项目资金来源主要依靠政府财政资金和城市更新专项债券的投入，随着房地产市场形势变化，政府土地出让收入减少，各级投融资平台融资困难。必须创新财政、税收和金融工具，探索“政府统筹、社会参与、市场运作”的发展模式，推动城市更新可持续发展。为此建议：

一、完善政策标准体系

推进城市更新地方性立法，并出台相关的实施细则、配套政策。将城市更新规划工作分为宏观市级指引、中观片区统筹及微观项目实施三个层次，落实到各个层级的城市更新规划中，通过全市一盘棋系统协同推进城市更新。赋予区级城市更新中心更新统筹主体角色，探索统筹与建设分离，赋予其参与规划编制、实施土地前期准备、产权归集，统筹社会效益和经济效益的职能。利用本次编制完善《武汉市城市更新规划》《武汉市城市更新单元规划》等机遇，统一更新类型和标准体系，完善更新技术准则和操作规范。

二、创新融资体制机制

通过政策创新为国企开展融资创造条件，建立与银行、信托、基金、保理等金融机构的交流机制，提升国有城市更新主体的市场化运营能力。鼓励国有企业通过发行城市更新REITs产品（公开募集基础设施证券投资基金）进行融资。采用“城市合伙人”机制引入各类社会资本，多主体共同分担投资成本及风险。探索提前预供地、调整容积率、税收返还、财政奖励等方式，提高管理运营部分收益。探索设立武汉城市更新基金，促进市场化主体参与基金运作。建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，将公众参与贯穿于城市更新全过程。

三、根据项目分类施策

根据不同城市更新项目的性质、范围和强度匹配不同的筹资和平衡方式，对我市32个城市更新项目进行科学分类，每种类型遴选1-2个重点项目集中资源优先推动，打造同类型城市更新项目模板。比如：涉及到历史风貌保护的项目，可探索同一行政区域内“风貌地块+资源地块”组合出让，或就空间形态、产业形态具备协同联动条件的地块进行组合出让。探索“一地一策”的土地经营方式，多举措实现资金平衡。创新投资模式，采取滚动开发模式来降低资金沉积风险，将土地一二三级开发全部收支列入资金平衡方案，实现综合、动态、长期平衡。

四、推动全周期链发展

以区级城市更新公司为操作平台，探索全生命周期开发模式，实现“投资、建设、管理、开发、运营”一体化闭环运作，实现动态资金平衡。实施项目多级联动，若短期内自身不具备运营能力，可在主导项目一级开发并获得土地使用权后，通过项目公司股权转让，引入合作单位，共同参与项目后续开发运营。突出产业先行，谋划主导产业，实行招商、运营前置，积极探讨资源合作新模式，建立与重要产业方利益捆绑的共商共建共赢的合作新机制，促进城市更新的可持续发展。

市政协委员，民建武汉市委员会副主委吴立群